Qu’est-ce que la vente en état futur d’achèvement (VEFA) ?

La vente en état futur d’achèvement répond aux conditions de la loi Pinel. La vente en VEFA permet au futur acquéreur de poser une option d’achat sur un bien immobilier avant sa construction ou quand celle-ci n’est pas encore achevée. Toutefois, plusieurs précautions s’imposent à chaque étape du processus d’achat.

Le contrat de réservation pour l’immobilier en vefa

Ce contrat fixe les modalités de la vente entre l’acquéreur et le vendeur (généralement le promoteur). Il permet à l’acquéreur de réserver le bien immobilier si le logement est construit. Le contrat peut être rédigé devant un notaire ou par un acte sous-seing privé entre le vendeur et l’acquéreur. Après la signature du contrat de vente en VEFA, l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de 7 jours, qu’il doit adresser au vendeur par lettre recommandée, avec accusé de réception.
Le contrat doit comporter à minima certaines informations obligatoires, sous peine de nullité :

• le prix de vente prévisionnel (et ses modalités de révision éventuelles),
• la date à laquelle la vente définitive doit être conclue,
• la surface habitable approximative,
• le nombre de pièces principales et secondaires et équipements éventuels,
• l’emplacement du logement dans l’immeuble s’il s’agit d’une copropriété,
• les prêts éventuels pour le financement du logement (mieux vaut prévoir une clause de renonciation en cas de non octroi du crédit demandé),
• les conditions de récupération du dépôt de garantie en cas de renoncement à l’achat, le délai d’exécution des travaux et les conditions de renonciation du promoteur (garantie financière d’achèvement des travaux et de remboursement des versements réglés par l’acquéreur).

Le dépôt de garantie pour l’immobilier en vefa

Lors d’un achat en VEFA, l’acquéreur verse un dépôt de garantie au vendeur au moment de la signature du contrat de réservation. Ce dépôt équivaut à 5% du prix de vente si le délai de livraison du bien immobilier est inférieur à 1 an et de 2% si le délai est compris entre 1 et 2 ans. En cas de délai supérieur, aucun dépôt de garantie ne peut être demandé à l’acquéreur.

Si l’acquéreur refuse de signer le contrat de vente final, il perd alors son dépôt de garantie, sauf si le logement livré diffère des conditions prévues.

Généralement, c’est le notaire ou une banque qui garde le dépôt de garantie sous séquestre en attendant la vente définitive. Cette somme est restituée à l’acquéreur si la vente ne se réalise pas à cause d’une faute du promoteur.

La signature du contrat de vente en état futur d’achèvement (VEFA)

Le projet de contrat de vente doit être envoyé par accusé de réception au moins un mois avant la date fixée pour la signature chez le notaire (uniquement si le projet immobilier se réalise).

Outre les éléments déjà contenus dans le contrat de réservation, le contrat de vente indique le prix définitif, les modalités de paiement et les délais de livraison.

L’acquéreur a tout intérêt à exiger une date fixe pour pouvoir obtenir plus facilement une réparation du promoteur en cas de retard de livraison.
Le contrat indique enfin les différentes garanties (garantie de parfait achèvement, garantie biennale, garantie décennale et assurance dommage ouvrage). L’acquéreur doit exiger du constructeur la preuve d’une garantie de paiement extrinsèque, qui fait intervenir un tiers payeur (banque ou assurance) en cas d’inexécution du constructeur et assure le financement et l’achèvement des travaux.

Une fois ce contrat de vente envoyé au notaire, il ne peut plus être modifié.

Le paiement des travaux

Après la signature du dépôt de garantie, l’acquéreur paie une fraction du prix au vendeur en fonction de l’état d’avancement des travaux :

• 35% du prix de vente si les fondations sont posées (20% pour une maison individuelle),
• 70% si l’immeuble est hors d’eau (45% pour une maison individuelle).

L’acquéreur peut renoncer à la vente et récupérer son dépôt de garantie si le logement subit une réduction de valeur supérieure à 10% (surface, absence d’équipements initialement prévus), si le prix de vente est supérieur de 5% à celui initialement prévu, en l’absence d’équipements collectifs (comme des ascenseurs), et si la date de la signature définitive est différée.

La livraison se fait lorsque l’acquéreur se voit remettre les clés d’un logement habitable.

Si l’acquéreur recourt à un crédit immobilier pour financer le logement immobilier, il a intérêt à demander à sa banque de payer le remboursement du capital et des intérêts au moment de la livraison du bien. À défaut, il paiera des intérêts chaque fois que sa banque débloquera des sommes pour régler le promoteur : l’opération sera alors plus onéreuse.

L’achat en vefa permet de bénéficier des réductions d’impôts de la loi Pinel.

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