Loi Pinel - VEFA

 

Réservation en VEFA | Dépôt de garantie | Signature du contrat en VEFA

Qu’est-ce que la vente en état futur d’achèvement (VEFA) ?

La vente en état futur d’achèvement (ou VEFA) s’inscrit dans les conditions de la loi Pinel. Elle permet au futur acquéreur de poser une option d’achat sur un bien immobilier avant sa construction ou lors de sa réalisation. Elle implique certaines précautions lors de chaque étape du processus d’achat.

Le contrat de réservation pour l’immobilier en vefa

Ce contrat fixe les modalités de la vente entre l’acquéreur et le vendeur, qui correspond généralement au promoteur. Il fait foi pour le réservation du bien une fois que le logement est construit. Ce type de document est rédigé devant un notaire ou par un acte sous-seing privé entre les différentes parties.

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Que retrouve-t-on dans le contrat ?

Le contrat doit impérativement contenir les informations suivantes :

  • le prix de vente prévisionnel (et ses modalités de révision éventuelles),
  • la date définitive de la vente,
  • la surface habitable approximative,
  • le nombre de pièces principales et secondaires ainsi que les équipements éventuels,
  • l’emplacement du logement dans l’immeuble s’il s’agit d’une copropriété,
  • les prêts éventuels pour le financement du logement (mieux vaut prévoir une clause de renonciation en cas de non octroi du crédit demandé),
  • les conditions de récupération du dépôt de garantie en cas de renoncement à l’achat, le délai d’exécution des travaux et les conditions de renonciation du promoteur (garantie financière d’achèvement des travaux et de remboursement des versements réglés par l’acquéreur).

Après la signature du contrat de vente en VEFA, l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de 7 jours, qu’il doit adresser au vendeur par lettre recommandée, avec accusé de réception.

Le dépôt de garantie pour l’immobilier en vefa

Lors d’un achat en VEFA, l’acquéreur verse un dépôt de garantie au vendeur au moment de la signature du contrat de réservation. Ce dépôt équivaut à 5 % du prix de vente pour un délai de livraison du bien immobilier inférieur à 1 an et de 2 % si celui-ci est compris entre 1 et 2 ans.

À noter qu’en cas de délai supérieur, aucun dépôt de garantie ne peut être demandé à l’acquéreur. Si ce dernier refuse de signer le contrat de vente final, il perd alors son dépôt de garantie, sauf si le logement livré diffère des conditions prévues. Généralement, c’est le notaire ou une banque qui conserve le dépôt de garantie sous séquestre avant la vente définitive. Cette somme est ensuite rendue à l’acquéreur si la vente ne se réalise pas à cause d’une faute du promoteur.

Récupération de la garantie

L’acquéreur peut renoncer à la vente et récupérer son dépôt de garantie si le logement subit une réduction de sa valeur supérieure à 10 %, si le prix de vente est supérieur de 5 % à celui initialement prévu, en l’absence d’équipements collectifs (comme des ascenseurs), et si la date de la signature définitive est différée.

Signature du contrat en vefa

Signature d’un contrat en VEFA

La signature du contrat de vente en état futur d’achèvement (VEFA)

Le projet de contrat de vente doit être envoyé par accusé de réception au moins un mois avant la date fixée pour la signature chez le notaire.

Outre les éléments déjà contenus dans le contrat de réservation, le contrat de vente indique :

  • Le prix définitif
  • Les modalités de paiement
  • Les délais de livraison
  • Les différentes garanties (garantie d’achèvement, biennale, décennale et assurance dommage ouvrage)

L’acquéreur doit aussi exiger du constructeur la preuve d’une garantie de paiement extrinsèque, qui fait intervenir un tiers payeur (banque ou assurance) en cas d’inexécution du constructeur et assure le financement et l’achèvement des travaux.

Le paiement des travaux

Après la signature du dépôt de garantie, l’acquéreur paie une fraction du prix au vendeur en fonction de l’avancement des opérations :

  • 35 % du prix de vente si les fondations sont posées (20% pour une maison individuelle),
  • 70 % si l’immeuble est hors d’eau (45% pour une maison individuelle).

Livraison du bien

La livraison est effective lorsque l’acquéreur se voit remettre les clés d’un logement habitable. S’il a recourt à un crédit immobilier pour financer le logement immobilier, il doit demander à sa banque de payer le remboursement du capital et des intérêts au moment de la livraison du bien.

À défaut, il paiera des intérêts chaque fois que sa banque débloquera des sommes pour régler le promoteur : l’opération sera alors plus onéreuse.

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