Que faire en cas de loyers impayés ? Quelles sont les solutions ?

 
Lors de la création du bail | Réagir face aux impayés | Les solutions pour le locataire | Les solutions pour le propriétaire

Loyers impayés : comment se protéger ?

La réalisation de votre investissement locatif en loi Pinel implique la mise en location du bien acquis et la perception des loyers constitue l’élément majeur de votre stratégie d’investissement. Vous devrez donc compter sur la bonne tenue des paiements des loyers et des charges convenus selon les termes du bail.

S’il reste relativement rare (moins de 1%), le risque de non-paiement des loyers de la part du locataire est présent. Cela devient un véritable manque pour le propriétaire, contraint de son côté payer ses charges. Faire face à plusieurs loyers impayés constitue donc une nuisance considérable au rendement locatif de votre investissement Pinel.

Vous vous trouvez dans une situation de loyers impayés ? Quels sont les bons réflexes à avoir ? Quelles solutions existent ? Avez-vous la possibilité d’expulser rapidement votre locataire ?

Explications.

Comme se prémunir lors de l’établissement du bail ?

Il existe quelques astuces pour se protéger des impayés lors de la constitution du bail de location.

La clause résolutoire de fin de bail

La clause résolutoire est appliquée dans de nombreux baux et permet au propriétaire de pouvoir résilier (sous l’intervention d’un juge) un contrat en cas de défaut de paiement de loyers, des charges ou garanties par le locataire.

Le dépôt de garantie

Exiger un dépôt de garantie lors de la signature du bail peut être un bon moyen de se prémunir des risques d’impayés. Elle correspond au montant de deux mois de loyers hors charges et est versée par le locataire lors de son arrivée.

À la fin du bail, le propriétaire restitue la garantie au locataire, si ce dernier n’a pas manqué au paiement des loyers et qu’il n’a pas effectué de dégradation dans le logement.

La caution

La solution la plus répandue consiste à demander une caution au locataire. L’un de ses proches (ami ou parent) se porte alors garant du versement des loyers. En cas d’impayés, vous pouvez alors demander au garant de payer le loyer.

Il existe deux types de caution :

  • la caution simple : la caution n’est sollicitée qu’après des multitudes procédures administratives. Elle est rarement choisie car difficile à mettre en place
  • la caution solidaire : le garant est directement contraint de payer en cas de manquements du locataire

L’Assurance Loyers Impayés

Le recours à une Assurance Loyers Impayés présente l’avantage d’être déductible sur les revenus fonciers. Ce type d’assurance peut être souscrit chez la plupart des assureurs et couvre le propriétaire contre plusieurs risques relatifs à son investissement locatif :

  • Dégradation du logement par le locataire
  • Frais de contentieux
  • Départ imprévu du locataire ou décès de ce dernier
  • Loyers impayés

Dans le cas de loyers impayés, l’assureur engagera une procédure de recouvrement et réclamera au locataire le versement des sommes dues.

bien réagir face aux loyers impayés

À quel moment parle-t-on de loyers impayés ?

Les caisses d’allocations familiales (CAF ou sécurité Sociale agricole) considèrent généralement qu’il y a impayé lorsque la dette du locataire est supérieure à la somme de 2 mois de loyers hors charges. Par exemple, si votre occupant vous verse un loyer de 450€ avec 30€ de charges mensuelles, alors l’impayé sera constaté à partir de 840€ de dettes. (420€ de loyers hors charges multiplié par 2).

Si votre locataire dépend de l’une de ces caisses d’allocations, vous devrez prévenir l’organisme auquel il est rattaché pour qu’une procédure d’impayé soit mise en place.

Comment réagir face aux impayés ?

Il n’est pas toujours simple d’avoir les bons réflexes dans une telle situation. Les sentiments de colère et d’incompréhension doivent être mis de coté pour préparer au mieux votre stratégie de remboursement.

Avant de saisir les tribunaux, vous devrez tenter de trouver un accord à l’amiable avec votre locataire. Après 2 mois d’impayé, ne laissez pas la situation s’envenimer et contactez votre locataire (mail, téléphone, visite au domicile…), afin d’obtenir le remboursement des loyers non acquittés.

Plusieurs solutions peuvent alors être proposées pour tenter de trouver un accord :

  • Faire un pas vers le locataire en lui proposant d’effacer une partie de sa dette s’il accepte de payer rapidement
  • Lui proposer d’échelonner ses arriérés pour lui accorder des facilités de paiement

Si vous parvenez à trouver un terrain d’entente, n’oubliez pas de formuler les termes de votre accord sur un document écrit, daté et signé par vous et votre locataire.

Faire appel à la caution

Contactez la personne garante du bon versement des loyers du locataire pour lui réclamer les arriérés. En tant que caution, elle dispose des mêmes obligations de paiement que le locataire. Si elle ne le fait pas, elle s’expose aux mêmes poursuites.

L’engagement d’un conciliateur de justice

Si vous et votre occupant campez sur vos positions, vous pouvez faire appel à un conciliateur de justice. Ce dernier a pour objectif de renouer le dialogue entre les 2 parties pour parvenir à un accord.

Il organise alors une conciliation dans laquelle les 2 parties sont réunies et peuvent être accompagnées par la personne de leur choix (avocat, membre de la famille, ami…).

La durée maximale d’une conciliation est de 3 mois et peut être renouvelée une fois pour une période similaire à celle initialement convenue. Par exemple, elle peut-être prolongée de 2 mois si sa durée de base était de 2 mois. Le dispositif peut être arrêté à tout moment et sans préavis par le juge, le conciliateur ou l’une des 2 parties.

Si la procédure débouche sur un accord, le conciliateur informe le juge du résultat si ce dernier était à l’origine de la conciliation. Si elle a été engagée à l’initiative de l’une des 2 parties, le conciliateur établit un constat d’accord signé par tous les participants et mentionnant les engagements pris par chacun. Un exemplaire du constat est ensuite remis à chacune des parties et le conciliateur en déposera un auprès du greffe du tribunal d’instance.

Aucun accord à l’amiable n’est trouvé

Votre tentative de conciliation peut échouer pour plusieurs raisons :

  • Votre locataire ne répond pas à vos sollicitations
  • Il n’est pas en capacité d’effectuer les paiements
  • Il ne veut plus vous payer

Bien respecter les clauses d'un bail locatif

 

Quelles sont les solutions pour le locataire ?

Si votre occupant éprouve des difficultés de paiements, vous pouvez l’inviter à se rapprocher des organismes suivants :

SOS loyers impayés

Le gouvernement a mis en place le numéro vert SOS loyers impayés : 0 805 160 075.

L’appel est gratuit depuis un téléphone fixe ou mobile et permet au locataire de bénéficier de conseils ainsi que d’un accompagnement personnalisé en fonction de sa situation.

Informations pratiques : https://lannuaire.service-public.fr/centres-contact/R10876

Le Fonds de Solidarité pour le Logement

Le Fonds de Solidarité pour le Logement permet de bénéficier d’un accompagnement financier concret. En effet, le Fonds pourra éventuellement délivrer des aides financières à votre locataire, sous certaines conditions, pour l’aider à sortir de sa mauvaise passe. Il peut aussi aider à la fourniture d’électricité, d’eau ou de téléphone.

Pour pouvoir bénéficier d’un accompagnement du Fonds de Solidarité pour le Logement, votre occupant doit en formuler la demande auprès du conseil général du département de location.

Tout savoir sur le Fonds de Solidarité pour le Logement : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1334

Quelles solutions pour le propriétaire ?

En cas de profond désaccord avec votre locataire, vous devrez opter pour des solutions plus drastiques.

La résiliation du bail

Vous avez la possibilité de rompre la location en respectant certaines modalités. Dans ce cas, 2 options s’offrent à vous :

  • La résiliation sous clause résolutoire : si votre bail contient une clause résolutoire, le juge peut ordonner la résiliation immédiate du bail
  • La résiliation judiciaire : le juge prononce la résiliation du bail à la suite d’une enquête approfondie de la situation

L’engagement d’une procédure juridique

L’injonction de paiement

L’injonction de paiement vous permet d’exiger le paiement du loyer via le remplissage d’un formulaire et l’apport de certaines pièces justificatives. Vous devrez ensuite déposer votre dossier complet auprès du greffe de la juridiction compétente.

Une fois votre demande acceptée, le juge vous délivre une ordonnance d’injonction de paiement que vous notifierez au locataire. Ce dernier dispose d’un mois pour la contester. S’il ne le fait pas, vous pourrez faire appliquer l’ordonnance.

À noter qu’une injonction de paiement ne vous permet pas de résilier le bail

Accéder au formulaire d’injonction de paiement : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R10265

Le commandement de payer

Si votre locataire et sa caution s’obstinent à ne pas payer, un huissier de justice intervient alors pour leur délivrer un commandement de payer.

Dès lors, un nouveau délai de 2 mois est accordé au locataire. Ce temps imparti lui permettra de trouver de nouvelles solutions de remboursement. Il pourra par exemple contacter les différents organismes présentés ci-dessus s’il ne l’a pas déjà fait.

De son côté, le juge met en place une enquête sociale et financière pour tenter de déterminer les causes exactes du non-paiement des mensualités.

Si ces dernières n’ont pas été réglées au bout de ces 2 mois supplémentaires, c’est au juge de trancher. Il peut soit :

  • Ordonner la résiliation immédiate du bail et prononcer l’expulsion du locataire : ce jugement est généralement prononcé lorsque le locataire est en capacité de paiement mais qu’il ne l’effectue pas de son plein gré.
  • Retarder la résiliation du bail et accorder de nouveaux délais de paiement au locataire : intervient si votre occupant subit des réelles difficultés financières et qu’il a fait preuve de bonne foi en ayant effectué toutes les démarches possibles.

Caution ou assurance loyers impayés ?

Comment mieux se protéger face aux impayés ? Quelle solution choisir pour votre investissement immobilier ? Quelques détails complémentaires sont à prendre en compte.

Il faut tout d’abord savoir que sauf cas exceptionnels, le cumul des deux dispositifs s’avère impossible. Si sa mise en place est très simple, la caution comporte toujours le risque d’insolvabilité ou de mauvaise foi du garant (refusant de payer).

L’assurance loyers impayés, elle, semble garantir une certaine fiabilité. En revanche, la réalisation d’un dossier d’assurance peut être plus longue que la signature d’un acte de caution.

Il n’y a donc pas de réponse tranchée. Tout dépend de votre situation et de vos besoins en tant qu’investisseur. Sachez que cette problématique peut être abordée avec votre conseiller en patrimoine lors de la mise en place de votre investissement Pinel.

 

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