Investir sans apport

Investir dans l’immobilier sans apport

Investir dans l’immobilier sans apport ? C’est possible ! Pour cela, il faut soigneusement sélectionner le bien immobilier destiné à l’investissement locatif, connaître les règles appliquées par les banques en matière de crédit immobilier, négocier son crédit et exploiter l’arsenal législatif immobilier facilitant l’accession à la propriété.

Sélectionner soigneusement le bien immobilier

Si vous projetez d’investir dans l’immobilier sans apport initial, il est primordial de choisir un emplacement stratégique pour votre bien immobilier. Votre choix doit se porter vers des villes attractives, dans des quartiers où la demande locative est élevée.

Le bien immobilier que vous projetez d’acquérir doit également être passé au crible. Outre son état général et les éventuels travaux à prévoir, vérifiez les coûts annexes : taxe foncière, taxe d’habitation, système de chauffage, efficacité des isolations, factures énergétiques, montant des charges de copropriété et travaux planifiés dans les parties communes de l’immeuble.

Si vous souhaitez acheter un bien pour le louer, privilégiez les petites surfaces car elles se louent et se revendent plus facilement.

D’autres facteurs doivent être pris en compte : place de parking incluse dans l’achat du bien immobilier et facilité de stationnement à proximité du logement le cas échéant, fréquence des transports en commun desservant le quartier, commerces de proximité, endroit calme et résidentiel ou au contraire animé.

Enfin, pensez à prendre en compte les frais d’acquisition dans votre calcul : frais de notaire, frais d’agence immobilière et coût d’éventuels travaux.

Connaître les règles appliquées par les banques

Si vous investissez sans apport, votre banquier sera d’autant plus attentif à votre profil d’emprunteur. En premier lieu, il étudiera vos sources de revenus et demandera vos derniers avis d’imposition, votre profession, votre capacité d’endettement et vos emprunts en cours, votre régime matrimonial, si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale, si vous achetez avec une ou plusieurs autres personnes.

Votre banquier examinera ensuite les caractéristiques du bien immobilier que vous souhaitez acquérir. Si votre objectif consiste à investir dans l’immobilier de rapport, le premier critère d’appréciation du banquier sera de vérifier si le bien immobilier est déjà loué et le montant des loyers permettant de rembourser partiellement ou totalement le crédit. Nonobstant l’entrée en vigueur de la Garantie universelle des loyers (GUL) le 1er janvier 2016, souscrire une garantie de loyers impayés complémentaire s’avère judicieux pour palier les risques de vacance du logement loué.

En l’absence d’apport de loyers permettant de rembourser les mensualités du crédit, votre banquier sera plus réticent à vous accorder un crédit, sauf s’il estime que vous disposez de revenus suffisants pour rembourser le crédit.

En cas d’acceptation du crédit par votre banque, acheter un bien immobilier à crédit plutôt que comptant vous permettra de déduire de vos revenus fonciers imposables les intérêts d’emprunt, voire de défiscaliser (par exemple pour un achat en loi Pinel).

Négociez votre crédit

Si les taux des crédits immobiliers sont actuellement bas et permettent d’obtenir un crédit intéressant, pensez néanmoins à négocier votre prêt.  Ainsi, et outre le taux du crédit en lui-même que vous propose la banque, soyez particulièrement attentif vis-à-vis du coût de l’assurance emprunteur, du montant des mensualités, de la durée du crédit et si ce dernier est à taux fixe ou variable.

Bien que votre pouvoir de négociation soit moindre que si vous disposiez d’un apport, vous pouvez néanmoins faire jouer la concurrence entre banques ou vous adresser à un courtier immobilier, afin d’obtenir le crédit le moins cher possible.

Exploitez l’arsenal législatif facilitant l’accession à la propriété

Étudiez les différents prêts facilitant l’accession au logement, comme le prêt à taux zéro (PTZ+), le prêt employeur ou le 1% logement. Si vous disposez d’un Plan d’Epargne Logement (PEL) ou d’un Compte d’Epargne Logement (CEL), ces derniers vous permettent de bénéficier d’un taux d’emprunt  avantageux si vous remplissez les conditions requises.

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