Crédit : Comment négocier un remboursement anticipé ?

Crédit immobilier : comment négocier un remboursement anticipé ?

Dans le cadre d’un investissement immobilier, les français contractent un crédit et négocient principalement leur taux d’intérêt. Celui-ci peut par exemple porter sur l’assurance de prêt ou la caution bancaire, mais moins communément sur certaines clauses secondaires incluses dans le contrat. Pourtant, l’une des clauses négociables à ne pas oublier et qui vous permettra d’optimiser votre investissement immobilier, concerne les modalités éventuellement liées à un remboursement anticipé.

Entre une revente, un héritage ou encore une hausse soudaine des revenues, les raisons ne manquent pas et peuvent pousser à effectuer le remboursement anticipé d’un emprunt immobilier. Si ces faits paraissent utopiques au moment de signer le contrat, c’est pourtant à ce moment-là que se négocient ces modalités. Mais alors, qu’elles sont-elles ? Explications.

1ère clause : 10% du montant de l’emprunt initial

Il faut savoir que les banques ne peuvent aller au-delà de certains seuils fixés par le Code de la consommation, en lien avec les conditions de remboursement anticipé. Tout d’abord, l’une d’entre elles stipule que le contrat d’emprunt peut prohiber les remboursements semblables ou inférieurs à 10% du montant de base du prêt, à l’exception de son solde.

Si ce pourcentage est inclus dans votre contrat et que votre emprunt initial est de 200.000 €, le remboursement anticipé devra être au minimum de 20.000 €. Ce montant restera inchangé pendant toute la durée de recouvrement, sauf dans le cas où le montant minimum de l’emprunt à rembourser est de 20.000 €.

Ce qui est négociable

Il revient à vous de prendre connaissance de ce montant minimum dans le contrat. Si le seuil correspond à 10%, vous pouvez le négocier à la baisse et réclamer un seuil égal à 3 mois de remboursement par exemple.

Seconde clause : les rémunérations égales à 6 mois d’intérêts

Un autre seuil fixé par les réglementations en vigueur se tourne vers la somme maximale acquittable pour les indemnités de remboursement anticipé (IRA). Si vous souhaitez rembourser, la banque pourra réclamer des IRA, dans la mesure où celles-ci sont explicitées dans le contrat. Le montant de ces indemnités fixé par le Code de la consommation ne doit pas excéder :

1. Un semestre d’intérêt du capital remboursé
2. 3% du capital restant à rembourser

Ainsi, c’est le seuil le moins élevé des 2 qui s’applique. Il faut savoir que dans la conjoncture actuelle de taux au plancher, la limite de 3% du capital n’est plus valide car la période de 6 mois d’intérêt est toujours inférieure. Pour ce qui est des emprunts récents, le seuil maximum pour les IRA est de 6 mois d’intérêts pour la somme remboursée.

Prenons l’exemple d’un emprunt de l’ordre de 200.000 € sur 20 ans avec un taux d’1,20% contracté en 2018. La personne désire alors rembourser la totalité de l’emprunt 4 ans plus tard soit en 2022. À ce moment-là, le capital restant sera de 163.000 €.

Ici, les IRA maximales sont de 982 euros, ce qui constitue près de 6 mois d’intérêts relatifs à la somme recouverte avec un taux à l’année de 1,20%. Dans un autre cas, si la limite s’était basée sur les 3% du capital restant les indemnités auraient été de 4912 €, un montant inapplicable en l’état.

Il faut savoir que les prêts se négocient aujourd’hui à des taux historiquement bas :

• 0,96% sur 15 ans
• 1,14% sur 20 ans
• 1,37% sur 25 ans

(Source : Observatoire Crédit Logement-CSA)

Avec ces taux, les IRA se situent autour de 1.000 euros maximum pour de nombreuses situations, ce qui correspond au double d’il y a 4 ans et au triple d’il y a 7 ans.

Néanmoins, le montant de ces pénalisations sera toujours moins élevé si vous présentez un bon dossier d’emprunt. En effet, dans le cas d’un emprunt immobilier de 250.000 euros sur 25 ans à 2%, les IRA maximum seront de 2179 euros sur 4 ans.

Ce qui est négociable

Il paraît pourtant compliqué de supprimer entièrement les IRA. En effet, les banques sont généralement peu enclines à dégrever totalement les emprunteurs de leur pénalité si un rachat de crédit par la concurrence venait à être effectué. Néanmoins, il est possible d’en limiter l’application avec une absence d’IRA, au-delà d’une certaine période ou une absence d’indemnité si le remboursement fait suite à une vente par exemple.

Les autres clauses négociables

Dans le cadre d’un montage incluant un Prêt à taux zéro ou s’effectuant sur plusieurs lignes de crédit, vous pouvez obtenir que le remboursement anticipé s’effectue en premier lieu sur la ligne présentant le taux le plus haut.

En plus des pénalités de remboursement anticipé, vous pouvez d’exiger l’inclusion d’une clause offrant la possibilité de moduler les échéances d’emprunt, en les augmentant ou en les diminuant.