Les zones tendues

Les zones tendues se caractérisent par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Délimitées géographiquement par le législateur, elles obéissent à certaines règles contraignantes pour les bailleurs, notamment dans la fixation du loyer, y compris en cas de relocation.

Caractéristiques de la zone tendue

« Une zone tendue est une zone géographique dans laquelle la demande en logement est importante au regard de l’offre »

Concrètement, les zones tendues entraînent des difficultés pour trouver un logement, en raison de leur rareté et/ou prix un élevé du mètre carré à l’achat ou à la location. Cette crise du logement a donc incité le législateur à réguler le prix des loyers dans ces zones tendues.

Les zones tendues représentent 1 149 communes et 28 agglomérations de métropole.

Une ville est intégralement déclarée en zone tendue. Cela signifie que certains de ses quartiers ne peuvent pas être déclarés en zone tendue, alors que d’autres en sont exclus. La zone tendue se distingue en cela de la taxe « Apparu » régulant les loyers des micro-logements et la majoration de la valeur locative des terrains à bâtir, lesquels s’appliquent dans des périmètres géographiques plus restreints de chaque ville.

Conséquences pour les logements en zone tendue

Le montant du loyer est encadré pour les logements nus et meublés constituant la résidence principale du locataire, ce qui a des conséquences directes sur les revenus locatifs d’un investisseur ayant acheté un logement en zone Pinel.

Le locataire bénéficie d’un préavis dérogatoire réduit à 8 mois. Il peut également demander au bailleur un délai de préavis réduit à 1 mois.

En cas de non respect de ses obligations, le propriétaire doit payer la taxe sur les logements vacants si le logement non meublé est inoccupé depuis au moins une année au 1er janvier de l’année d’imposition (article 232 du Code général des impôts). Il existe toutefois des exceptions, par exemple si le logement est inhabitable pour cause de travaux.

Le propriétaire peut aussi être assujetti à une majoration de la taxe d’habitation (de 5% à 60% du montant de la taxe d’habitation). Il existe là encore des exceptions, par exemple lorsque le logement constituait la résidence principale d’une personne hébergée durablement dans certains établissements de soins.

La fixation du loyer en zone tendue en cas de relocation

En cas de relocation, le loyer du nouveau locataire ne peut pas excéder le précédent loyer. Mais le montant du loyer peut être totalement libre si le montant des travaux d’amélioration correspond à une année de loyers, en cas de première location, ou si le logement est vacant depuis une durée supérieure à 18 mois.

Cependant, si le propriétaire prouve que le loyer est sous-évalué par rapport aux prix pratiqués dans le quartier, il peut augmenter le loyer. Cette hausse de loyer peut également intervenir lorsque le propriétaire effectue des travaux d’amélioration ou de mise en conformité pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer : il peut alors augmenter le loyer annuel de 15% du coût des travaux.

NB : Le plafonnement des loyers à Paris et Lille a été annulé par décision de justice, sauf en cas de relocation.

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