La défiscalisation immobilière Les différents dispositifs pour réduire ses impôts grâce à l'immobilier

Qu’est-ce que la défiscalisation immobilière ?
(pour le neuf & l’ancien)

Défiscalisation Immobilière
La défiscalisation immobilière consiste, pour un particulier à acheter un bien dans le but de le mettre en location afin de bénéficier, en contrepartie, d’une réduction d’impôt.

 

La loi Pinel est un des dispositifs utilisant ce mécanisme de défiscalisation ; mise en place par l’État français, elle a pour objectif de répondre à la demande locative dans certaines zones spécifiques du territoire en stimulant l’investissement des particuliers dans l’immobilier locatif, et donc d’encourager la construction de logements par les promoteurs.
Elle a donc pour but d’encourager le développement immobilier en en facilitant l’accessibilité.

Il existe cependant plusieurs autres dispositifs de défiscalisation spécifiques permettant au futur propriétaire de réaliser un investissement sur mesure (parfois même sans apport) et de bien réussir son projet.

On pourra distinguer les différents dispositifs légaux de défiscalisation immobilière par le fait qu’ils sont destinés à l’immobilier neuf ou l’immobilier ancien.

La défiscalisation dans l’immobilier neuf

Deux possibilités s’offrent à l’investisseur pour un investissement locatif dans l’immobilier neuf :

  • la loi Pinel
  • le dispositif Censi-Bouvard

Investir en loi Pinel

Le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel concerne l’achat d’un logement neuf en zone éligible (zone de forte demande locative, n’excédant pas le prix de 5500 € / m2) que l’acquéreur s’engage à louer pour une durée de 6, 9 ou 12 ans.
La réduction d’impôts réalisée est calculée sur la base du prix d’achat plafonné à 300 000 euros, et dont le pourcentage est d’autant plus important que le bail est long : 12% pour 6 ans, 18% sur 9 ans et 21% sur 12 ans.
Le propriétaire-bailleur a la possibilité de louer à ses ascendants ou descendants. Pour pouvoir bénéficier de ce dispositif fiscal, le logement doit respecter les normes environnementales actuelles et se trouver dans une zone éligible (Abis, A, B1 ou B2).

Investir en loi Censi-Bouvard

L’investissement immobilier en résidences services meublées a aussi son dispositif fiscal : la loi Censi-Bouvard.
Elle concerne les logements neufs ou en cours d’achèvement situés en structures médicales, socio-médicales, EHPAD, en résidences de tourisme classées, et en résidences étudiantes.
Ces résidences étant gérées par des sociétés spécialisées, les loyers sont garantis par la signature d’un bail commercial entre les propriétaires et la société de gestion. Par ailleurs, le dispositif Censi-Bouvard permet de bénéficier d’une défiscalisation de 11% du prix de revient du logement plafonné à 300 000 € sur 9 ans.

defiscalisation immobiliere dans le neuf ou l'ancier

Financer un projet immobilier grâce à une réduction d’impôts

La défiscalisation dans l’immobilier ancien

Les dispositifs de défiscalisation pour l’ancien dépendent surtout de la situation du logement, voici les principaux :

  • la loi Borloo ancien
  • laloi Malraux
  • le déficit foncier

La loi Borloo ancien

Ce dispositif concerne les revenus fonciers issus des logements conventionnés avec l’Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat (Anah).
Le propriétaire-bailleur s’engage sur un plafond de loyer et de ressources du locataire parmi 3 niveaux: intermédiaire, social ou très social.
L’avantage fiscal est réalisé sur les loyers imposables pendant la période d’engagement de location qui est de 6 ans, ou de 9 ans si une demande subvention pour des travaux est nécessaire.
L’abattement forfaitaire est de 30% en secteur intermédiaire et de 60% pour les deux autres secteurs. Il peut monter à 70% si le bien est loué à un organisme privé ou public dans un objectif de sous-location.

La loi Malraux

Le dispositif de défiscalisation immobilière loi Malraux concerne l’investissement locatif en Secteur Sauvegardé (SS) ou en Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ZPPAUP).
La réduction d’impôt est calculée sur les travaux de rénovation, l’objectif étant d’inciter à conserver l’intégrité des quartiers historiques en en valorisant la rénovation. L’investisseur peut économiser 30% en SS et 22% en ZPPAUP de la somme investie (plafonnée à 100 000 €) pour une durée d’engagement à la location minimum de 9 ans.

La loi des Déficits Fonciers

Un propriétaire bailleur qui perçoit des revenus locatif d’un logement non meublé se doit de déclarer ses revenus fonciers aux impôts. En effet, il est imposable sur le revenu net tiré de ses biens immobiliers, ce revenu est appelé revenu net foncier.

Pour calculer ce revenu foncier net, il peut déduire les charges liées à cette activitéde ses revenus locatifs bruts. Ces charges peuvent prendre la forme de : frais de copropriété, frais d’agence immobilière, travaux, intérêts d’emprunt, assurance de prêt.

Le revenu foncier peut être déficitaire et peut être déclaré comme tel à l’administration fiscale.
En effet, si ces charges sont supérieures aux revenu foncier brut (les loyers) elles génèrent alors un résultat négatif dénommé déficit foncier. Il est également possible qu’un contribuable assume des charges foncières déductibles sans percevoir de revenus fonciers, comme par exemple l’année de l’investissement dans un bien immobilier ancien à rénover nécessitant de gros de travaux de rénovation.

Ce qui est intéressant avec une situation de déficit foncier, c’est qu’il peut alors venir en déduction d’autres revenus qui ne sont pas des revenus fonciers (salaires, pensions, retraites…) et donc réduire le montant global d’imposition.

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Des dispositifs de défiscalisation immobilière adaptés à tous les profils d’investisseurs

Nous pouvons donc constater qu’il existent des lois de défiscalisation pouvant répondre à différents objectifs pour l’État et pour les investisseurs. Avant de se lancer dans un projet d’investissement défiscalisant, il sera donc important d’étudier toutes les opportunités existantes et de sélectionner celle qui correspond le mieux à sa situation personnelle, ses objectifs et sa capacité d’épargne.

La loi Pinel reste le dispositif permettant d’obtenir le taux de défiscalisation le plus important puisqu’il pourra atteindre 21% sur 12 ans de location d’un bien neuf.

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