Des mesures pour relancer le marché immobilier ?

Avec seulement 320 000 logements supplémentaires par an au lieu des 500 000 nécessaires, le secteur de la construction va mal. Les professionnels de l’immobilier présentent donc des mesures qui, selon eux, devraient permettre de relancer la construction, d’augmenter l’offre et de faire baisser les prix. Des défauts de paiement des locataires à la suppression de l’encadrement des loyers, voici 5 idées pour booster le marché de l’immobilier.

Encadrer les défauts de paiement des loyers

Le moteur de la construction est l’investissement privé. Si les ménages sont conscients du bien-fondé de l’investissement dans la pierre, ils ont peur d’investir dans l’immobilier à cause des défauts de paiement de loyer. Le phénomène est surtout présent dans les médias, dans la réalité il existe des assurances « loyer impayé » pour couvrir ce genre de situation. Cependant cela ne suffit pas à rassurer les ménages, l’investissement locatif peine à se débarrasser de cette mauvaise image.

Pour rassurer les particuliers, il convient de différencier le locataire de bonne foi de celui de mauvaise foi. Pour le locataire de mauvaise foi, le président de la FNAIM (fédération nationale de l’immobilier), M. Jean-François Buet, propose la création d’un fichier. Son idée serait de recenser les mauvais locataires au sein d’une base de données consultable par les bailleurs, en reprenant le principe du fichier des incidents bancaires des particuliers (FICP).

Pour les locataires de bonne foi, M. Alain Duffoux, président du SNPI (syndicat national des professionnels de l’immobilier) pense qu’il faudrait protéger les propriétaires d’une saisie bancaire, lorsque leurs problèmes financiers sont imputables à des défauts de paiement des loyers. Il conviendrait également de faciliter les procédés d’expulsion, « sans tomber dans les excès du secteur américain ».

Remettre le prêt à taux zéro au goût du jour

Les coupes budgétaires successives ont rétréci l’accès au prêt à taux zéro. À titre indicatif, le dernier trimestre 2013 n’a vu que 19 000 PTZ+ accordés, car ils ne sont aujourd’hui accessibles qu’à des personnes dont les revenus ne dépassent pas un certain barème.

De plus le bien immobilier convoité doit répondre à des normes de performance énergétique. Le problème est que ces normes ne sont souvent présentes que sur l’immobilier neuf. Or les personnes aux revenus éligibles au PTZ+ n’ont pas toujours les moyens de se tourner vers des programmes neufs.

Les professionnels de l’immobilier proposent d’élargir le PTZ+ afin de permettre aux accédants à la propriété de le présenter comme apport auprès des banques.

Faire baisser le prix des terrains

Pour relancer le marché immobilier, il faut augmenter l’offre. Pour augmenter l’offre il faut construire. Mais pour construire, il faut d’abord être sûr de vendre. Or le les logements neufs sont plus chers que les anciens, à cause du terrain. Selon la fédération française du bâtiment, le foncier représente plus de 30 % du coût de construction d’un logement neuf en région parisienne.

C’est dans cette optique que certains professionnels avancent l’idée des baux emphytéotiques. Dans un bail emphytéotique administratif, un promoteur construit des logements sur un terrain appartenant à une collectivité locale ou territoriale. Il le loue ensuite à ladite collectivité, qui en retour peut sous-louer à des particuliers. La durée d’un bail emphytéotique peut être de 99 ans. À l’issue des 99 ans, la collectivité territoriale reprend la possession du bien et de la construction.

Alléger l’impôt sur la plus-value immobilière

Pour permettre à un marché de se développer il est nécessaire de procurer de la transparence. C’est malheureusement le défaut du dispositif fiscal sur les plus-values immobilières. Le propriétaire doit faire face à des prélèvements sociaux en supplément de la taxe en elle-même. Il existe des abattements, dont les durées diffèrent selon qu’il s’agisse effectivement de prélèvements ou d’impôts.

Ainsi, s’il revend son bien immobilier après 22 ans de détention, le propriétaire sera exonéré de prélèvements fiscaux. Il lui faudra attendre 30 ans pour être exonéré d’impôts sur la plus-value. Cependant il bénéficie d’un abattement exceptionnel de 25 % sur la plus-value, jusqu’au 31 août 2014.

Beaucoup de professionnels proposent d’harmoniser les abattements, et surtout de raccourcir les délais avant exonération. À titre d’exemple, en Allemagne la plus-value est totalement exonérée après 10 ans de détention.

Annuler le plafonnement des loyers

Les mesures de plafonnement des loyers sont jugées injustifiées aux yeux des professionnels. Il est difficile de leur donner tort, car lorsque l’on regarde les chiffres de l’observatoire Clameur, on verra que le montant des loyers ne fait qu’augmenter au rythme de l’inflation. Lorsqu’un investisseur achète un appartement pour le louer avec un crédit immobilier, il est censé connaître à l’avance la rentabilité de son opération.

Cependant dans l’état actuel des choses, il sait qu’il n’est pas à l’abri d’un décret lui imposant de plafonner son loyer, voire de le baisser. Le plafonnement des loyers, s’il part d’une bonne intention, est contre-productif pour la construction.

En savoir plus sur le plan de relance du logement