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Comment réaliser un achat locatif en 2019 ? Les nouvelles règlementations en vigueur ?>

Comment acheter un bien immobilier pour le louer ?

 

Il faut investir dans la pierre, c’est une valeur sûre !

C’est ce que vous avez toujours entendu, et maintenant que vous en avez les moyens vous vous êtes mis dans l’idée d’assurer vos vieux jours bien décidé à acheter un bien immobilier pour le louer. Mais comment s’y prendre ? Quel est le dispositif le plus intéressant ?

 

Comment choisir son bien immobilier ?

Tout d’abord, il est important de préciser qu’un investissement de par sa nature reste un pari et il est impossible de garantir qu’il soit rentable à court ou moyen terme. Cependant un taux de rendement brut de 6 % reste un minimum acceptable pour commencer à investir dans le locatif. Le taux de rendement brut se calcule en prenant en compte le gain des loyers sur une année et de le rapporter au coût de l’achat du bien :

Loyer mensuel hors charges : 600 €

Prix d’achat : 150 000 €

Frais d’achat : environ 10 000 € de frais de notaire et 10 000 € de frais d’agence.

Calculez les deux nombres suivants : Loyers sur un an (hors charges) : 12 x 600 = 7 200 €

Prix total de l’achat : 150 000 + 10 000 + 10 000 = 170 000 €

Rentabilité locative brute = « loyer annuel » / « prix total d’achat » x 100 = 7 200/170 000 x 100 = 4.24 %*

 

*Dans le cas suivant il serait donc préférable de ne pas miser sur ce bien pour ne pas risquer de revendre à perte à court ou moyen terme.

 

En investissant sur le long terme (plus de 15 ans) les risques diminuent car les cycles d’évolution en immobiliers sont longs (5 à 10 ans en moyenne). Afin d’optimiser et sécuriser son investissement, le dispositif le plus utilisé est la loi Pinel, en effet, en plus de faciliter l’achat de logements neufs pour la location il permet de défiscaliser (jusqu’à 63 000 euros sur 12 ans). La réduction d’impôts est proportionnelle au prix du logement et son montant dépend de la durée de location :

Le dispositif s’applique à un nombre restreint de villes et impose des loyers modérés pendant toute la durée de la défiscalisation, de plus, l’investissement en loi Pinel est intégré dans une niche fiscale de 10 000 euros par foyer et par an.

Pour en savoir plus sur les conditions d’éligibilité à la loi Pinel, utilisez notre test d’éligibilité.

 

A partir de là, il s’agit de déterminer sa stratégie et ses objectifs :

Quoi qu’il en soit, l’immobilier locatif reste très avantageux car il vous permet d’acquérir un important patrimoine grâce à l’effet levier du crédit qui permet d’obtenir un actif bien plus difficile à payer comptant. Une exception dans le domaine de l’investissement qui en général demande un apport de départ conséquent.

 

Louer par soi-même son bien immobilier ou déléguer ?

Acheter un bien immobilier pour y habiter ne nécessite pas de suivi particulier. L’investissement immobilier locatif, lui, demande de sélectionner les locataires et de récolter les loyers.

Pour se prémunir contre les loyers impayés il est possible de s’assurer contre ceux-ci ou de demander aux locataires une garantie Visale contre les loyers impayés. Une garantie Visale est un dispositif gratuit d’assurance. Mis en place par l’Etat en 2016 pour les salariés qui louent un logement du parc privé, il permet de sécuriser les revenus locatifs du bailleur pour une durée de 36 mois. La garantie Visale fait office de caution et ne couvre pas les éventuels dégâts du locataire.

 

Si vous préférez déléguer vous pouvez confier la gérance à des organismes dédiés. Cette option vous coûtera tout de même entre 1 et 10% du loyer TTC perçu, comparez les prix et surtout les services proposés par les sociétés de gestion, certaines sont très compétitives et complètes dans leurs offres de services. Pour la location meublée à des professionnels les sociétés vous délestent de la partie locative souvent vécue comme fastidieuse. Dans ce cas de figure vous achetez un logement meublé dans une résidence de service, vous louez à un exploitant et il vous verse un loyer mensuel et assure la gestion.

 

 

Si vous ne voulez ni vous prêter au jeux de la location ni à celui des frais d’entretien vous pouvez investir dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) aussi appelées « Pierre,Papier ». En clair, vous êtes propriétaire de pierre mais sur le papier. Ces SCPI émettent des parts que l’on peut acheter sur un marché primaire et secondaire. Le gérant vous verse des dividendes, ici, pas de risque de loyers impayés ou de frais d’entretien. Pour les meilleurs SCPI, elles peuvent verser des dividendes annuels de 6%, les moins bonnes sont au-dessus de 2,5%, un confort non négligeable en ces temps d’incertitudes immobilières !

 

En résumé, acheter pour louer reste un investissement intéressant mais il reste préférable de s’accompagner de professionnels en patrimoine pour ne pas tomber dans un certain nombre d’écueils et mettre au clair avec lui ses motivations d’achats.

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33 714 tests réalisés
24 943 contribuables éligibles

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