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SimulateurPinel
Simple, gratuit, sans engagement – Jusqu’à 63 000€ d’économie d’impôts
La loi Duflot a pris fin en 2014 lorsque la loi sur le logement Pinel a été promulgué. Mise en place en 2013, cette nouvelle loi Duflot permettait de bénéficier de d’une réduction d’impôt à hauteur de 18% du montant investi dans l’immobilier locatif. La loi Duflot neuf imposait une durée de location de 9 ans pour que les particuliers puissent bénéficier des avantages du dispositif.
Les contribuables français qui souhaitent acquérir une habitation destinée à la location, entre le début d’année 2013 et août 2014, pouvaient bénéficier de la loi Duflot. Ces avantages étaient soumis à des conditions propres aux logements (performances énergétiques, localisation du bien dans une zone éligible) ainsi qu’à des conditions liées aux locataires (plafonds de loyer loi pinel, plafonds de ressources des locataires)
La défiscalisation Duflot était possible pour les biens acquis après le 1er Janvier 2013 dans des zones éligibles.
Il est possible de profiter du dispositif Duflot en investissant dans une SCPI. Pas de soucis de gestion, coûts moins élevés… Ce type d’investissement offre plusieurs avantages.
La loi Duflot a remplacé la loi Scellier. Ses dispositions concernant la réduction d’impôt étaient cependant proches du »Scellier intermédiaire » car les contribuables et les investissements concernés restaient les mêmes. Cependant avec la loi Duflot, l’achèvement des travaux devait avoir lieu dans les 30 mois qui suivaient la déclaration du début de chantier pour les logements achetés en l’état de futur achèvement (VEFA).
Pour les logements que les propriétaires faisaient construire eux-même, cette date était celle de l’obtention du permis de construire. Par ailleurs dans le cadre du Duflot ancien, les travaux de réhabilitation et de transformation devaient être réalisés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année d’acquisition du bâtiment.
Qu’est-ce que la loi Pinel ? Depuis Septembre 2014 la loi Pinel remplace la loi Duflot, comme changements elle offre plus de souplesse quant à l’engagement locatif puisqu’il n’est plus uniquement de 9 ans mais peut être de 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Parallèlement à cela les taux de réduction d’impôt varient également : 12% sur 6 ans, 18% sur 9 ans et 21% sur 12 ans. Vous pouvez aussi consulter notre article sur la loi duflot loi pinel.
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier ont pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif grâce aux fonds apportés par des investisseurs. Il est possible de profiter du dispositif Duflot via ce type d’investissement.
L’objectif n°1 de l’investisseur via ce type de société est d’effectuer un placement proche de celui qu’il ferait dans l’immobilier « classique ». L’investissement en parts de SCPI permet à des investisseurs disposant de sommes même modestes (à partir de 8 000€) de percevoir des revenus liés à la détention d’un patrimoine immobilier tout en étant déchargé du souci de sa gestion. La gestion de cet investissement immobilier est en effet confiée à une société spécialisée qui se charge d’acquérir et d’entretenir les immeubles, de la perception des loyers et de la recherche des nouveaux locataires. En outre, le versement des revenus, sous forme d’acomptes trimestriels dont le montant est déterminé en fonction des loyers encaissés, assure une rentrée d’argent régulière. On notera que le financement à crédit de parts de SCPI peut être effectué au moyen de droits acquis dans le cadre des plans et compte d’épargne logement à condition toutefois, que le patrimoine de la SCPI soit entièrement destiné à l’habitation. Une Société Civile de Placements Immobilier (SCPI) est la propriété collective de biens immobiliers exprimée en parts détenues par des personnes physiques ou morales, appelées « associés ». Son objet consiste exclusivement en l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif (bureaux, commerces…). Les associés perçoivent à intervalles réguliers, les revenus issus de la location des locaux acquis par la SCPI et bénéficient ainsi de revenus complémentaires, à hauteur de leur investissement.
Accessibilité à l’immobilier avec de mises de fonds faibles, mutualisation des risques, car l’investissement porte sur l’ensemble d’un parc immobilier, aucun souci de gestion…
Les souscriptions en numéraire de parts de SCPI peuvent bénéficier aussi du dispositif Duflot sous réserve qu’elles investissent dans l’immobilier locatif répondant aux conditions requises. La réduction est étalée sur 9 ans à compter de la souscription. La SCPI se doit d’investir 95 % du montant de la souscription dans le financement d’immobilier locatif remplissant les conditions du dispositif Duflot. La SCPI Duflot s’adresse à deux profils distincts les personnes souhaitant compléter un investissement en loi Duflot en direct pour atteindre le plafond des 300 000€, les personnes ne souhaitant pas investir dans un seul bien pour des raisons financières ou autres… Il s’agit ici d’un investissement à long terme dont l’engagement de conservation des parts varie de 12 à 15 ans. Par ailleurs, la réduction d’impôt est immédiate, on ne prend pas en compte la date de mise en location des locaux.
Il est possible d’investir en loi Duflot en passant par une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). Ce système SCPI + Duflot offre plusieurs avantages en termes de rendement locatif et de simplicité. 7 bonnes raisons d’investir.
La réduction fiscale est acquise dès l’année de souscription.
Il suffit de remplir un dossier de souscription et de joindre un chèque du montant des parts. Inutile de passer chez le notaire. Même en cas d’acquisition à crédit, l’opération est simplifiée.
Le gestionnaire de la SCPI est extrêmement attentif à ces aspects, car au terme du produit, il lui faudra revendre les biens dans un délai assez court. C’est pourquoi il prend le temps nécessaire pour sélectionner les meilleurs actifs : pas d’achats impulsifs, pas de précipitation, le gestionnaire utilise les dix-huit mois autorisés afin de constituer le patrimoine global de la SCPI.
Le poids de la SCPI, la connaissance des marchés locaux par le gestionnaire, son intervention très en amont et sa capacité de négociation sont une garantie de ne pas surpayer les biens.
La valeur de chaque part de SCPI varie selon les gestionnaires entre 600 et 5 000 €. Vous investissez alors en nombre de parts (certaines sociétés de gestion fixent un minimum d’investissement dès 5 parts), ce qui permet de faire correspondre le montant investi à vos besoins et capacités.
La SCPI va acquérir des biens locatifs de typologie différente (des F2, des F3 mais également de plus grandes surfaces ou encore des maisons) dans des villes diverses en fonction des besoins locatifs réels. Grâce à sa capacité d’investissement, la SCPI va acquérir entre 300 et 400 appartements et maisons. Ces multiples éléments vont permettre de limiter les principaux risques locatifs : emplacement inapproprié, taille de logement inadaptée, demande locative trop réduite…
D’emblée, vous évitez de connaître le risque de défaillance d’un des intermédiaires, susceptible de ruiner un projet d’investissement en direct (le nombre de faillites de promoteurs régionaux a très fortement augmenté depuis la mi-2008) Vous vous délestez de nombreux soucis du bailleur en direct, durant la vie de la SCPI : ni recherche de locataire, ni entretien du bien, ni recouvrement des loyers… Le risque de réintégration fiscale due à l’impossibilité de trouver un locataire n’existe pas ici. Vous percevez directement les revenus sur votre compte bancaire à un rythme trimestriel ou semestriel et, au moment de la revente du patrimoine et de la dissolution de la SCPI, vous recevez votre argent au fur et à mesure des cessions. Cependant la délégation administrative de votre investissement ne signifie pas pour autant l’absence d’information : vous recevez une information régulière de la gestion de votre patrimoine et êtes convoqué aux différentes assemblées générales d’associés, au cours desquelles vous pouvez vous exprimer.
La loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) avait soulevé bon nombre de critiques de la part de professionnels de l’immobilier. Les premières mesures concernant les normes administratives sont d’ores et déjà entrées en vigueur, et semblent provoquer l’effet inverse à celui escompté. Le premier ministre M. Manuel Valls a donc évoqué « un certain nombre de modifications » à apporter à la loi Duflot.
De nombreux professionnels de l’immobilier se plaignent des nouvelles normes lors de transactions immobilières. Le vendeur doit maintenant procurer à l’acheteur une batterie de documents, allant d’un ensemble de diagnostics techniques à des documents relatifs à la situation personnelle du vendeur. Dans la pratique, les propriétaires ne disposent ni du temps ni des connaissances nécessaires pour réunir ces documents. Certains repoussent donc la mise en vente de leurs biens immobiliers, d’autres utilisent les services payants de professionnels. Il était donc important de mettre un terme à cet effet inverse de celui escompté : la diminution de l’offre. M. Valls a donc laissé entendre lors d’un déplacement qu’il fallait « apporter un certain nombre de modifications » à la loi ALUR de Mme Duflot, car « il y a trop d’éléments qui entravent l’action ».
Les 2 mesures phares de la loi ALUR de Cécile Duflot (aussi à l’origine de la loi Duflot), que sont le plafonnement des loyers et la garantie universelle des loyers (GUL), resteront en place. La première n’entrera en application que lorsque des observatoires immobiliers locaux auront été mis en place, ce qui devrait survenir en 2016. La GUL ne devrait pas non plus voir le jour avant plusieurs mois, et sera payée par l’organisme Action Logement. La principale modification apportée à la loi ALUR sera donc vraisemblablement l’assouplissement des règles administratives. Le gouvernement, par la voix de son porte-parole Stéphane Le Foll, a assuré que « on ne remet rien en cause ». L’investissement en SCPI via le dispositif de défiscalisation immobilière sera lui aussi toujours d’actualité, pas de changement sur ce fonctionnement.
